【事件】承租的房屋被拆迁，预付的房租和押金房东却不退了

现年43岁的李胜利在郑州从事汽车配件批发生意。2014年1月起，他开始租赁刘淼的门面房。郑州装修网小编了解到，当年2月，两人签订了《租赁合同》，约定每月租金1.3万余元，房租一年一交。2015年1月，李胜利向刘淼预付了当年全年的租金及押金。

然而，2015年3月，由于政府重大工程建设需要，刘淼的门面房被列入拆迁范围。李胜利也在当月月底前从该门面房中搬迁完毕。但剩余几个月的预付房租及押金，刘淼却不予全部退还，只退了2万元。

刘淼认为，由于李胜利没有按照规定时间搬迁完毕，给自己也造成了损失，因此不能全部退款。对此，李胜利却觉得很冤。他说，合同约定，如果搬迁要提前一个月通知，但刘淼在截止期10天前才通知，导致自己没有及时搬离。

由于双方各执一词,在多次协商未果后，李胜利将刘淼告上了法庭，请求判令其退还原告租金和押金共计11万余元，并承担案件诉讼费用。

【判决】房东不占理，应退还剩余租金及押金11万余元

惠济区法院经审理后认为，原告李胜利与被告刘淼签订的《租赁合同》，合法有效，对双方当事人均具有约束力。因政府工程建设需要门面房被拆迁，且原告也搬离厂房，该合同应认定为依法提前解除，刘淼应退还李胜利剩余的租金及押金，扣除已退还2万元，被告仍需向原告退还11万余元。

承办此案的法官介绍，由于房屋租赁合同属于持续性合同，通常合同双方都会约定几个月至几年的租赁期，但在房屋租赁合同实际履行过程中，受市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况影响，租赁合同提前解除的现象屡有发生，由此所引发的纠纷也不在少数。为此，他提醒房主及租户一定要签订书面的租赁合同，且在合同中对于租赁方式、租赁时间、租金支付方式、一方违约时责任承担、押金返还情形等方面进行清楚明确的规定。如产生纠纷，要及时保存相关证据，减少损失发生。

【延伸】这几种情况可提前解除租赁合同

在哪些情况下，双方可以解除合同，同时又不至于遭受损失?

郑州装修网小编了解到，如果要提前解除合同，需要满足一定的条件。根据我国法律规定，合同的解除方式有两种，一种是协议解除，即双方就提前解除房屋租赁合同达成一致意见;二是法定解除，即满足法律规定的条件，即使合同尚未到期，一方当事人也可以要求提前解除合同。

□出租人可以提前解除房屋租赁合同的情况

1.承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;

2.承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的;

3.承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的;

4.承租人违反合同擅自改变房屋用途的;

5.承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

□承租人可以提前解除房屋租赁合同的情况

1.承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时;2.承租人举家迁离租赁房屋所在城市时;3.出租房屋发生重大损坏无法正常居住，郑州装修网小编了解到，出租人拒不进行修缮的。