“十三五”规划纲要草案提出，坚持以人的城镇化为核心，2016年要加快覆盖未落户的城镇常住人口，发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业。河南新型城镇化建设的机遇在哪里?未来房地产开发商将会走向何方?

【专家简介】

张维伦，广东维森置业有限公司董事长。有20多年房地产开发及其相关产业的管理经历，接触过各种体制的公司，是从底层摸爬滚打出来的“全能人才”，经验丰富。

郑州装修网：河南是城镇化该咋建?

“房”“地”“产”

张维伦认为，河南是最有希望成为中国城镇化样板的一个省，应该抓住机遇。

“本届政府始终坚持城镇化的核心是人，河南是全国第一的人口大省，河南的城镇化如果把人的问题解决好，就会成为全国的样板。”张维伦说，“城镇化就是变农村为城市，变农民为市民，河南是农业大省，它的城镇化同样具有代表性。”

他说，城镇化过去的理解是农民进城，现在的理解是要把农村建成城镇，以前是城市为主要阵地，现在是农村为主要阵地。

那么，河南的城镇化该怎么建呢?用张维伦的话来说，就三个字“房”“地”“产”。这可不是说城镇化就是搞房地产，而是要解决三个问题：地从哪里来?房该怎么建?产业如何驱动?

地从哪里来?流转用地和建设用地

张维伦说，以前农村建设用地由政府征地，招拍挂后卖给开发商。中间走了一道后，开发商拿到的地价贵，房价自然贵，这样就剥夺了农民应该享受的城镇化发展的成果。

这种模式在新一届政府有了重大改革。2013年11月 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

张维伦说，农村三种土地，宅基地不能动，集体所有的农用地采取土地流转的方式给农业大户、大企业经营，还有一个集体建设用地就可以直接放到市场上交易。农村的集体建设用地直接和开发商对接，地价就低，房价就会便宜。河南城镇化抓住农村流转用地、建设用地的机会，就会有发展空间。

房该怎么建?装配房和孤岛式清洁能源系统

今年总理所作的政府工作报告中提到，要积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。

今年2月出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》重点提出，要力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

张维伦说，过去国内装配式房屋都是民间在经营推广，始终未能大面积覆盖。“装配式房屋不用泥沙，现场装配，可以回收，保护生态，再配合清洁能源，保证不污染农村环境”。

而孤岛式清洁能源系统是指不需要基础设施配套，依靠风能、光能等清洁能源，低消耗、低排放的居住系统。

张维伦认为，孤岛式清洁能源系统和装配房是新农村建设房屋的两个先进发展方向。

产业如何驱动?旅游农业和养老社区

农村有地了，房子建好了，农民就能留下来变成市民吗?这里还缺关键的一环：产业。要让农民在家门口挣钱顾家，就要为他们提供能够打工养家的工作。

张维伦认为，农村要发展产业，第一考虑的应该是现代农业旅游，如农家乐。另一个方向是做养老社区。

河南是人口大省，将来也是老龄化大省。社区养老、居家养老还需要很长时间去实现。所以，农村养老产业也是解决农村城镇化产业发展的一个方向。

而发展这些产业所需的土地，就可以借助农村建设用地市场化的东风来解决。

最快5年 中国将不再有房地产开发商

在新型城镇化等新政策下，房地产开发商将会产生什么变化?

前不久，在万达集团2015年工作报告里，万达集团董事长王健林宣布，到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。

在张维伦看来，中国房地产的“带头大哥”都转型了，其他房地产开发商未来也要走上这条路。

张维伦说，现阶段开发商的最大问题是负债率太高，“夸张一点说，开发商的钱，70%是借来的，20%是赖来的”。

开发商负债率太高，就有风险，所以现在政府严格控制银行借贷给开发商，规避系统性金融风险。这样一来，开发商的日子就不好过，所以要转型。

“开发商转型的出路在哪里?政府已经给指好了路：PPP项目。”他建议开发商积极拿地，积极介入PPP项目，转型做投资商。

张维伦认为，从2008年~2018年这十年是开发商向投资商转型的十年。

张维伦说，以前房地产公司什么都自己做，自己的施工单位、装修公司、监理公司，不会请销售代理。从2000年前后，开发商和专业代理公司开始分工。现在，开发商只管找钱、花钱，但是这两件事做得都不专业。

他认为，“10年之内，最快5年，中国将不再有房地产开发商”。未来中国房地产开发领域会形成投资公司、管理公司和专业公司三权分立且分工合作的模式。